JUILLET 99
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Auvergne Architecture
n° 21 Maisons individuelles Quelle place pour les architectes ?
C'est peu, presque dérisoire par rapport aux 180 000 maisons individuelles construites l'année dernière en France. Un marché qui aurait intéressé plus d'un architecte même si les prix moyens sont plutôt étriqués. Ils avaient déjà subi les effets pernicieux des décrets d'application de la loi de 1977, introduisant des seuils, et de la loi Quilliot supprimant le contrôle par le CAUE (1) des projets établis sans architecte, sur la qualité des constructions. Qu'en a retenu le grand public ? Que l'architecte n'était pas obligatoire pour des réalisations de faible importance, voire que son intervention devenait un signe extérieur de richesse. Tacitement, les architectes et les constructeurs de maisons individuelles se sont donc répartis géographiquement la commande : aux premiers, les sites urbains, aux autres, les périphéries de nos cités et les villages. Combien ça coûte ? Dépourvus le plus souvent de culture architecturale (2) les clients s'intéressent avant tout au prix qu'ils doivent payer pour aller jusqu'au bout de leur rêve. Ce qu'ils demandent avant tout ? "Pas forcément une œuvre unique mais surtout des prix modérés, constate François Mercier, architecte. Rares sont ceux qui attendent de leur maison une certaine image. Non, beaucoup d'entre eux ne tiennent pas à se lancer dans une telle "aventure" et préfèrent classiquement la copie d'une maison sans grand caractère, mais qui se vende ensuite facilement". Or la tendance s'est retournée depuis quelque temps en faveur des "maisons d'architecte", un argument employé de plus en plus dans les petites annonces. Deuxième obstacle et non le moindre : la question des honoraires. Brutalement et sans aucune formation, le client découvre le pourcentage qui revient à l'architecte qu'il juge souvent trop élevé. Pourquoi donc rajouter des honoraires ? Les architectes, on le sait, doivent l'afficher clairement alors que les "pavillonneurs" se servent habilement de la loi en ne précisant pas leur marge. "Or, cette transparence, malheureusement, n'intéresse pas forcément le client", remarque encore François Mercier. Par manque de connaissance, le client ne s'aperçoit pas que les prestations ne sont pas les mêmes, déplore Michel Mangematin, philosophe de l'architecture, et qu'au bout du compte les bénéfices du "pavillonneur" sont souvent plus élevés que les honoraires de l'architecte. Philippe Boudignon va même plus loin, estimant que le client récupère en fait une partie de ces honoraires, grâce aux prix obtenus par les architectes et qu'il sait précisément les engagements pris au départ, sans avoir à l'arrivée quelques déconvenues, comme c'est parfois le cas avec certains "pavillonneurs". Il n'hésite pas à prendre quelques exemples observés au cours de sa carrière, sans aller jusqu'au départ précipité de certains constructeurs, laissant l'acheteur complètement démuni. "Celui-ci se retrouve parfois avec un confetti de carrelage dans la salle de bain, pas de dalle dans le garage, ni de raccordement aux égouts". Et rassurant, il ajoute clairement : "Quelque soit l'enveloppe budgétaire, je maintiens la même démarche". Le sur-mesure Sur son bureau, encombré de dessins en tous genres, Boudignon choisit deux ou trois esquisses de maisons pour un nouveau client. Pour lui, la maison individuelle représente environ un tiers de son chiffre d'affaires. Une exception dans la profession. Son secret ? Le bouche à oreille mais aussi le temps passé avec chaque client, du choix du terrain à la remise des clés. "Entre nous, s'établissent des rapports intenses, confie-t-il. Je me bats surtout sur les volumes intérieurs et les aménagements pour que mes clients, qui deviennent souvent des amis, se sentent bien". C'est là que se niche la principale différence entre l'architecte et le constructeur de maisons individuelles, dans la démarche qui aboutit au sur-mesure. Aider les clients à confier toutes leurs aspirations pour les traduire ensuite en volumes, en niveaux, en valeurs, en ambiances lumineuses, en matériaux, bref les amener à se libérer des formes qu'ils connaissent pour cerner leurs véritables be-soins. "Du cousu-main adapté à chaque cas, à l'opposé des projets que le client doit signer dès le départ", lance Michel Mangematin. Il lui est arrivé de multiplier les allers et retours "inévitables et souhaitables", de reprendre trois ou quatre fois le projet et même de retrouver les origines d'un couple de portugais, qui l'avait invité à venir sur place, pour ramener une maison mégalithique, conforme à la lourdeur du baroque et aux couleurs violentes du pays : blanc, bleu violacé, jaune d'or... A chaque fois, l'architecte devient un véritable partenaire. Mais la grande majorité des futurs demandeurs hésite à franchir le pas. Cette recher-che en commun n'est pas donnée à tout le monde. Bien souvent, ils n'ont entendu parler des architectes que pour les grands projets, surtout au cours de ces dernières années. Bizarrement, ils craignent leur savoir faire. Qu'auront-ils donc à leur deman-der ? Sont-ils prêts à se livrer devant des inconnus ? Ont- ils vraiment mesuré leurs besoins ? Pour beaucoup d'entre eux, finalement, la solution du "pavillonneur" proposant quelques modèles leur semble plus rassurante. Dans ce cadre là, ils achètent un produit fini pour un certain prix et ils ont l'impression de maîtriser le coût final. Or, l'architecte ne dispose pas des moyens juridiques pour vendre une maison clè en main, et le client doit alors lui faire confiance. Tout cela ne joue pas en sa faveur et il est un peu démuni face à cette concurrence. Et pourtant "un espace où l'on passe plus de la moitié de sa vie ne peut être laissé au prêt-à-porter", estime Roland Ondet, architecte. Un médiateur "Il ne peut y avoir de bonne conception qu'avec un bon maître d'ouvrage", affirme l'architecte américain Franck Lloyd Wright. Qui oserait le contester ? C'est vrai non seulement pour la maison elle-même mais encore (et surtout) pour son intégration dans le paysage. Certes, il n'est plus possible aujourd'hui de construire un chalet savoyard dans le Cantal. Dans la mesure du possible, il faut maintenant se mouler dans le paysage et ainsi le respecter. A la différence de Le Corbusier ou de Mies Van der Rohe, on ne veut plus de "maison monument". Mais on est encore loin d'avoir adopté à notre profit le proverbe chinois : "La maison appartient à celui qui la regarde". Dommage, car cela aurait sans doute permis de sauver quelques villages du désastre ! Entre les demandes parfois extravagantes du client et les règles d'urbanisme, l'architecte reste toujours le médiateur idéal, car notre règlement est compliqué, résume Daniel Janin, responsable des permis de construire à la DDE (3). "Avec l'architecte, nous utilisons, le même langage. C'est un intermédiaire indispensable qui peut expliquer les règlements à ses clients mieux que l'administration peut le faire". D'un autre côté, l'architecte peut se sentir ficelé par le règlement d'urbanisme d'un plan d'occupation des sols, pas toujours bien accepté non plus par les élus que le POS met souvent en porte à faux par rapport aux habitants. La discussion, alors, porte toujours sur les adaptations d'un nouveau bâti typique traditionnel. Dans l'ensemble, le Puy-de-Dôme, qui s'est préoccupé très tôt de la qualité architecturale, quelques mois seulement après la sortie des textes sur les maisons individuelles, en 1977, a échappé au pire, constate Daniel Janin, avec des périodes plus rigoureuses que d'autres. Dans les années où la construction s'est envolée, les services de l'équipement ont dû quand même redoubler d'efforts pour empêcher certains "pavillonneurs" de proposer plusieurs dizaines de maisons identiques, dans le cadre des AFU (4) et des lotissements. Et l'on arrive aujourd'hui à avoir des quartiers nouveaux qui présentent un certain relief. Mais il ne faut pas croire que la partie est définitivement gagnée, redoute Daniel Janin, qui subit la pression des investisseurs. Le développement de l'habitat diffus a pratiquement cessé dans la mesure où le département est couvert largement par des documents d'urbanisme, qui ont permis une réflexion à la fois sur l'urbanisme et l'architecture. Avant d'envisager de nouveaux secteurs pour accueillir la maison individuelle, il vaudrait mieux continuer à construire dans les zones déjà urbanisées. Les terrains existent pour un demi siècle encore, mais les élus subissent de fortes pressions de la part des lotisseurs pour laisser filer le marché. Dans cet affrontement, qui l'emporte-ra ? Heureusement, les dernières tendances laissent présager une issue plutôt optimiste. En effet, le marché du neuf arrive loin derrière celui de la réhabilitation (Voir notre encadré, "Un marché dopé"). Mais la plupart des candidats actuels aux maisons individuelles sont coincés par leur budget et réclament donc les mêmes modèles, contribuant ainsi à uniformiser la demande. Une réaction timide Face au vide commercial qui a permis aux "pavillonneurs" de s'engouffrer dans un marché en pleine expansion, au début des années quatre-vingts, une poignée d'architectes a décidé de réagir et de se doter des mêmes outils que leur concurrents. La dernière loi sur l'architecture leur en donnait la possibilité sous certaines conditions, celle de s'installer en sociétés de construction qu'ils devaient en revanche contrôler impéra-tivement. Au lendemain du congrès de Biarritz, en 1982, au cours duquel deux grandes résolutions avaient été adoptées : former les architectes à ce "nouveau" métier et leur permettre de constituer un outil performant, 300 architectes se sont lancés dans l'aventure. L'enjeu en valait la peine car il s'agissait de créer enfin des sociétés de type commercial pour proposer un système "clès en mains", qui les plaçait au même niveau que les "pavillonneurs". D'autant plus qu'ils réussirent en même temps à monter une société de caution mutuelle avec les Banques populaires pour apporter la garantie bancaire puis à lancer, deux ans plus tard, un office foncier national situé à Clermont, qui leur donnait les moyens de devenir de véritables agents immobiliers. Dès la première année, le succès était au rendez-vous. "De plus en plus de clients s'intéressaient à nos produits car nous leur apportions une plus-value", se souvient François Mercier, qui a participé dès le départ à l'une de ces sociétés en Auvergne. Jusqu'au jour où les premières lézardes sont appa-rues : le groupe d'origine s'est divisé en deux (les architectes bâtisseurs et les architecteurs), puis les architectes ont refusé d'adhérer au Syndicat de la maison individuelle, craignant une transformation radicale de la profession. Enfin, le net ralentissement du marché, dans les années 85-90, a donné en quelque sorte le coup de grâce à cette initiative courageuse, qui continue mais au ralenti. Peut-on dire aujourd'hui que l'architecte est suffisamment armé pour affronter le marché avec les mêmes armes que ses concurrents ? Oui juridiquement. Mais c'est faire fi de la mentalité des acheteurs qui ne veulent rien risquer quand il s'agit du plus gros investissement de leur vie. Devant tant de préjugés, il ne reste plus aux architectes qu'à se mobiliser, pour expliquer, expliquer encore leurs atouts et, on le sait, ils sont nombreux. (1) Conseil d'architecture, d'urbanisme et d'environnement. (2) Il serait bon de réfléchir avec les services des Ministères de la Culture et de l'Education Nationale à des dispositions pour que les valeurs de l'architecture puissent enfin être connues de tous et qu'elles ne soient pas réservées à quelques initiés. (3) Voir le résumé de la table ronde entre les représentants de l'Equipement et les architectes dans le dernier numéro d'"Auvergne Architectures" daté de mars. (4) AFU : Association foncière urbaine. Le client récupère une partie des honoraires grâce aux prix obtenus par les architectes. ne peut être laissé au prêt-à-porter. Les "maisons d'architecte" deviennent un argument de vente dans les petites annonces.Entre les demandes parfois extravagantes du client et les règles d'urbanisme, l'architecte reste toujours un médiateur idéal, estime le représentant de la DDE L'ELU ET L'ARCHITECTE.
Beaumont : une vision d'ensemble Beaumont, 10 000 habitants, à dix minutes du centre ville clermontois, est depuis longtemps très demandée : « Nous ne faisons pas la course à l'urbanisation », explique le maire Alain Dumeil, « nous freinons plutôt. » Priorité à la mixité : collectif et individuel, locatif ou accession à la propriété, « c'est un gage d'équilibre. » Elle inclut aussi une variété dans la taille des terrains à construire. Au fil des ans, de nombreuses associations foncières urbaines (AFU : association de propriétaires qui aménagent un secteur en liaison avec la municipalité, puis vendent ou construisent) ont modelé le paysage ; mais Beaumont compte aussi un nombre important de maisons locatives, de plus en plus demandées. Pour Alain Dumeil, la SEMIB (société d'économie mixte immobilière de Beaumont) est un bon outil de régulation de la construction en fonction du POS, des règlements de zone... mais en restant à la disposition du particulier : « Il faut réglementer un peu, mais pas trop... Le propriétaire garde toute maîtrise de ses choix. Il y a parfois des fausses notes, mais pas d'uniformité. Chacun doit pouvoir construire selon ses aspirations. » Ici, les architectes indépendants restent assez présents sur un marché où le centre ancien, "retapé" et ainsi préservé par une population immigrée du Portugal depuis 30 ans, a servi de "locomotive". Ce secteur sauvegardé est aujourd'hui très recherché, et plusieurs rénovations réussies ont valu à des architectes d'être sollicités pour des maisons en dehors du centre. La mairie a joué son rôle dans cette dynamique, en élaborant un "fond de plan" après étude d'un architecte-urbaniste (Alain Perret, Clermont). Ce plan a permis d'aérer le centre, par démolition de certaines parcelles : « Là, il fallait une vision d'ensemble, donc une démarche publique. » Cournon : dix ans pour réparer les dégâts C'est bien ce qui a manqué à Cournon, envahie dans les années 70 par une marée de pavillons. « De 7 à 800 par an à l'époque, le rythme des constructions est passé aujourd'hui à 50 (94 en 1998, chiffres DDE ndr)... mais le mal était fait. Le pavillonneur était roi, il y avait un laisser-aller avec le strict minimum légal sur les volumes et l'aménagement de l'espace », commente le maire Catherine Guy-Quint. « Notre premier POS (en cours de révision) a réduit l'aire constructible pour lutter contre le mitage et les dents creuses : bien nous en a pris ! On arrive aujourd'hui à une certaine continuité dans le bâti, mais il a fallu dix ans pour que ça soit visible. L'architecte-conseil de la DDE a plusieurs fois fait refaire leur copie à des promoteurs, qui n'ont pas tous apprécié. » Cela dit, les contraintes architecturales restent modérées, limitées au POS, « avec parfois une réflexion du genre : "vous ne trouvez pas que c'est franchement laid ?" Mais on respecte la liberté individuelle ; je ne peux pas dire que la ville recèle beaucoup de très belles maisons », euphémise le maire. Aujourd'hui, la demande a évolué. En locatif, les maisons de ville de l'OPAC du Puy-de-Dôme et d'Auvergne Habitat ont « rééquilibré » le niveau architectural : « On com-munique plus facilement nos lignes directrices à ces constructeurs », explique Catherine Guy-Quint. Aurillac : "ouvrir" le pavillonnaire à l'architecture Dans le Cantal, « pour sa plus grosse part, ce marché échappe aussi depuis longtemps aux architectes, qui sont jugés trop chers, sauf dans le créneau forcément limité de la rénovation traditionnelle », estime Jean-Louis Estival, architecte. A Aurillac même, le terrain constructible est rare et la demande forte. Yves Retière, adjoint à l'urbanisme, espère la "dégonfler" avec l'ouverture prochaine à la construction d'une zone de 15 ha sur le secteur de Belbex, mêlant logement social et accession à la propriété. « Nous recherchons ce panachage, car la demande de locatif est très forte face à un parc trop réduit. » Là aussi, la construction en PLA réserve peut-être plus de place à l'architecture que le pavillonnage classique. Autre créneau, celui des retraités aisés de retour au pays Auvergnats de Paris ou d'ailleurs. Pour Yves Retière, la protection des sites est une valeur en hausse, non seulement au sein du nouveau POS qui intègre un "plan couleur" plus respectueux des couvertures et plus incitatif pour varier les teintes de crépis, mais aussi dans l'esprit de ses concitoyens. « Il s'est construit, dans les années 70, beaucoup plus de quantitatif que de qualitatif », dit-il pudiquement, « mais la tendance s'inverse, les gens sont plus attachés et respectueux du patrimoine bâti. C'est vrai que le traditionnel est beau, qu'il doit être préservé, mais il n'y a pas que ça ; l'individuel social, de toute façon, ne peut pas être du "pur style auvergnat". De même que nous ouvrons la commande publique au plus grand nombre possible d'architectes et aussi de paysagistes, pour requalifier nos entrées de ville , il faut que le pavillonnaire s'ouvre aussi. Nous avons un souci de qualité dans ce domaine. » Quant aux architectes, l'élu local les classe en trois catégories : « le solitaire, qui améliore très bien l'habitat, fait un peu de pavillonnaire et c'est tout ; le cabinet plus susceptible de travailler en réseau, de fournir des avant-projets mieux "charpentés", et qui trouve des choses intéressantes à faire en maison individuelle ; et enfin les grands ténors, qui n'en font pas tellement. Mais il y a presque trop d'architectes sur notre région, c'est difficile pour eux. » Des compétences majeures... mais difficiles Michel Lafont, maire du Rouget, conseiller général et à ce titre président du CAUE (voir encadré) du Cantal, souligne aussi « la prise de conscience très nette de la richesse de ce patrimoine ». Nombre de particuliers, notamment des créateurs de gîtes ruraux, font appel au CAUE ; dans le domaine du lotissement, le département accorde une aide supplémentaire en échange du respect d'un cahier des charges environnementales. Mais globalement, on reste toujours dans le même dilemme : si le POS est trop contraignant, personne ne construit ; s'il ne l'est pas assez, on peut avoir n'importe quoi... Et pourtant, « il y a de la recherche architecturale et de la compétence dans les cabinets locaux, c'est certain. » Yves Debord est maire de Sansac, commune proche d'Aurillac qui aurait pu subir, à plus petite échelle, le sort de "cité-dortoir" de Cournon. « Pour de petites communes comme nous, l'urbanisme et l'habitat sont des compétences ma-jeures, mais difficiles : nous ne sommes pas armés pour cela. Nous avons besoin de compétences extérieures. » Sur un prochain lotissement, deux architectes ont été sollicités en amont : l'un pour un conseil d'aménagement global, l'autre pour « imaginer les types de construction ». D'où un cahier des charges incluant l'orientation des bâtiments, les couleurs de couvertures et de façades, les pentes de toit... mais laissant néanmoins une latitude architecturale certaine aux acheteurs ; le locatif est confié à l'office HLM départemental, l'accession se partagera entre particuliers et pavillonneurs. A chacun ses architectes... ou pas ! Le principe de mixité, sur lequel insistent tous les élus, suffira-t-il pour "tirer vers le haut" la qualité architecturale moyenne ? A long terme, peut-être... Pour sa part, Yves Debord reste surtout vigilant sur le travail de protection paysagère de sa commune, et espère poursuivre avec l'école d'architecture de Clermont un parte-nariat qui a bénéficié au patrimoine communal. Sansac a notamment réalisé une Maison du bâti, à la fois ouverte au grand public et "banque de données" sur les savoir-faire en matière de construction traditionnelle. Initiatives modestes Jean-Louis Estival, qui est également élu local, est moins optimiste quant à cette prise de conscience publique de l'importance de l'architecture dans les constructions individuelles. Comme professionnel, il est sans doute plus critique : « Il n'y a pas vraiment de culture de nos concitoyens quant à leur cadre bâti quotidien ; mais du coup, nous ne cherchons plus vraiment, nous architectes, à faire des contre-propositions à ce que nous voyons apparaître. Encore faut-il en avoir le temps, ce qui n'est pas facile pour une profession indépendante comme la nôtre... » A l'échelle de sa commune de Giou-de-Mamou, l'élu local a néanmoins trouvé le temps d'impulser un développement plus harmonieux du bourg par un souci de maillage, de masquer les constructions « désagréables », de soigner l'environnement en faisant notamment la chasse aux "taupinières" qui veulent hisser de force un paysage à hauteur d'une terrasse en R+1... Le stockage des pierres issues de démolitions a permis de constituer « une sorte de carrière communale, pour alimenter et préserver un environnement traditionnel... » Initiatives petites, limitées, certes ; mais la résurgence de l'architecture dans un domaine aussi diffus passe sans doute par ce modeste travail de terrain, sauf à attendre une improbable révélation chez tous les amateurs de "Sam'suffit", ou une plus forte "stimulation" par les pouvoirs publics. Mais outre qu'elle est fort improbable, au nom de la liberté pour chacun de construire comme il l'entend, il serait assez illogique qu'une profession indépendante comme celle d'architecte attende son salut d'un supplément de réglementation...
CAUE A voir avant tout projet !Les 88 Conseils d'architecture, d'urbanisme et d'environnement de France sont des associations régies par la loi de 1901, dotées d'un rôle essentiellement consultatif, et dont la composition des conseils d'administration est fixée par décret ils sont obligatoirement présidés par un élu local. Ils relèvent officiellement du ministère de la Culture (comme les écoles d'architecture, ils ont "vogué" entre l'Equipement et la Culture) et sont financés par une taxe parafiscale prélevée à l'occasion de chaque permis de construire. Chaque CAUE peut également être subventionné par la collectivité départementale, pour son fonctionnement (le CAUE 63 est logé dans l'hôtel du département) ou pour des actions spécifiques, sur la base de conventions particulières : avec les comités départementaux du tourisme pour les gîtes ruraux, ou avec le conseil général du Puy-de-Dôme pour les études de traverses de bourgs, par exemple. "Informer, former, conseiller" : leurs missions excluent toute maîtrise d'œuvre. Les particuliers qui envisagent de faire construire une maison individuelle peuvent les consulter de façon gratuite et non limitative, mais, au grand regret des personnels des CAUE, ils ne viennent souvent... qu'après un refus de permis de construire ! En 1998, le CAUE 63 (10 salariés dont 7 architectes, un budget proche de 2 MF) a travaillé à 45 % pour des conseils aux communes, et à 36,5 % pour des particuliers ce dernier chiffre est en hausse de 10 % par rapport aux années précédentes, et correspond à 1 450 interventions. Allier : 19,
rue Régemortes, Cantal : 20,
rue Guy-de-Ve Haute-Loire
: 10, rue Jules- Puy-de-Dôme
: 30, rue Saint-Esprit, |
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40, bd Charles-de-Gaulle - 63000
Clermont-Ferrand |
Tous
les architectes connaissent les difficultés à s'imposer
sur le marché, qui a subi de sévères revers
à la fin des années quatre-vingts. Mais les résultats
d'une enquête menée sur l'année 1998 en ont
surpris quand même plus d'un. On relève que 5 % seulement
des maisons individuelles sont dessinées par des architectes,
alors que les "pavillonneurs" conservent et de loin, la plus grosse
part du gâteau avec 80 % du marché, en augmentation
de 13 % par rapport à l'année précédente.
Et que beaucoup d'entre eux détournent la loi de 1977,
imposant le visa d'architecte pour les habitations de plus de
170 mètres carrés, en faisant signer les formulaires
du permis de construire par leur "client", transformés
ainsi en "maître d'ouvrage construisant pour son compte
personnel". Résultat : les architectes n'ont déposé
que quatre permis sur dix, dans deux départements pris
à titre d'exemple par le CREDOC.
La
décision d'un constructeur comme le Crédit immobilier
du Puy-de-Dôme de créer une nouvelle gamme de maisons
en faisant appel aux jeunes pousses de l'architecture régionale
marque une volonté louable de réintroduire la profession
dans ce paysage. Mais lesdits paysages sont aussi gérés
par des élus. Comment perçoivent-ils la place de
l'architecte dans ce "créneau", qu'en disent-ils ?